Quantcast
Channel: Ius Optima » prodaja
Viewing all articles
Browse latest Browse all 3

Ponudba za prodajo kmetijskih zemljišč

0
0

zemljiščeNamen postopka prodaje po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) je varstvo kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij. Dejstvo je, da se v praksi velikokrat ne ve, kakšne učinke ima ponudba pri prodaji kmetijskega zemljišča.
Iz tega naslova stalno prihaja do sporov in tožb
. Mnenja o tem, kdaj je ponudba po ZKZ sprejeta in ali je zavezujoča, so deljena. Ker je bil pri Ministrstvu za kmetijstvo vložen osnutek Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ-C) menim, da je potrebno predstaviti učinke ponudbe in njeno zavezo, saj tudi osnutek določa podoben postopek s ponudbo.

ZKZ v 20. členu določa, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo v treh izvodih izročiti vsaki upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži. Upravna enota mora ponudbo nemudoma objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave. Po objavi začne teči 30 dnevni rok za sprejem ponudbe, v katerem mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti. Fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremicnine poda, v šestdesetih dneh po poteku 30 dnevnega roka objave, vlogo za odobritev pravnega posla. Upravna enota pa nato odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo. Zakonodajalec je z ZKZ določil obliko in vsebino ponudbe ter izjave o sprejemu, ni pa uredil morebitnega naknadnega trenutka sklenitve pogodbe, da bi morala ponudnik in sprejemnik ponudbe z najboljšim vrstnim redom naknadno ponovno izraziti svoje soglasje za sklenitev pogodbe. Poleg tega ZKZ ni uredil situacij, do katerih lahko pride v času med sprejemom ponudbe in dejansko sklenitvijo pogodbe. Ker ZKZ teh situacij ne ureja se za te primere uporabljajo splošna pravila Obligacijskega zakonika (OZ), ki urejajo ponudbo.

Ponudba

OZ v 22. členu določa, da je ponudba določeni osebi dan predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje bistvene sestavine pogodbe, tako da bi se z njegovim sprejemom pogodba lahko sklenila. Ponudba ima tri elemente in sicer mora izražati voljo ponudnika, da je v primeru sprejetja zavezan, vsebovati bistvene sestavine in naslovnik mora biti določen. ZKZ v 20. členu določa, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo izroči ponudbo upravni enoti. Volja ponudnika bo z izročitvijo ponudbe upravni enoti izražena, saj so določbe ZKZ kogentne in drugačna ponudba ni mogoča. Prav tako ZKZ v istem členu določa bistvene sestavine ponudbe. Problem pa se pojavi, ker ponudba ni naslovljena določeni osebi. Iz tega bi lahko sklepali, da gre za vabilo k dejanju ponudb. Res je, da besedilo 22. člena OZ govori o določeni osebi, toda pravilo je potrebno razlagati po smislu, ne pa po besednih znakih. Splošno ponudbo, naslovljeno na nedoločeno število oseb, lahko obravnavamo kot ponudbo in ne kot vabilo k dajanju ponudb, če pravni red pripisuje predlogu naslovljenemu na nedoločeno število oseb učinke ponudbe. ZKZ določa, da je potrebno za prodajo kmetijskega zemljišča dati ponudbo in ne le vabilo k dajanju ponudb. Nadalje pravi, da mora vsakdo, ki želi kupiti kmetijsko zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe in ne novo ponudbo. Po sklenitvi pravnega posla, pa je potrebno podati še vlogo za odobritev pravnega posla. Iz vseh okoliščin in namena ZKZ izhaja, da ima ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča učinke ponudbe po OZ, kar potrjuje tudi sodna praksa.

Praktična uporaba določil ponudbe

Tako je v 20. in 21. členu ZKZ določeno, kaj mora ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča vsebovati in rok za sprejem ponudbe ter da mora sprejemnik ponudbe podati pisno izjavo o sprejemu ponudbe. Sprejem ponudbe in posledice sprejema ponudbe pa je potrebno presojati po splošnih pravilih Obligacijskega prava, ki veljajo tudi za pogodbo o prodaji kmetijskega zemljišča. Določbe ZKZ v 17. členu do 25. člena so kogentne narave, vendar pa o samih učinkih ponudbe ne pravijo nič. Ker o učinkih ponudbe ne pravijo nič je potrebno uporabiti pravila OZ za ponudbo in sklepati, da je posledica sprejema ponudbe sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskih zemljišč in to v trenutku, ko ponudnik prejme od sprejemnika ponudbe izjavo, da ponudbo sprejema.
Sprejem ponudbe mora biti pravočasen, istoveten s ponudbo in izražati mora voljo naslovnika, da je s sprejemom zavezan. ZKZ v 23. členu določa predkupne upravičence, zato je pogodba sklenjena takrat, ko ponudnik prejeme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe. Pogodbo je potrebno šteti za sklenjeno na dan poteka roka za sprejem ponudbe, saj je mogoče, da prispe sprejem ponudbe predkupnega upravičenca z najboljšim vrstnim redom šele zadnji dan roka za uveljavljanje pravice. Sama veljavnost zavezovalnega pravnega posla, pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, je odvisna od naknadne odobritve pravnega posla po pristojni upravni enoti. Odobritev pa je obvezen pogoj za overitev zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo lastninske pravice na kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji. Tako je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem odobritve upravne enote. Posledica sprejema ponudbe je torej  sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča in to v času, ko ponudnik prejme izjavo, da sprejemnik z najboljšim vrstnim redom ponudbo sprejema in pod odložnim pogojem odobritve upravne enote.

Problem se pojavlja tudi pri umiku ponudbe. Ponudba ki je bila, po pravilih ZKZ, objavljena in sprejeta veže. Posledica sprejema ponudbe je sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča. Umik ponudbe potem, ko je se je naslovnik že seznanil z izjavo o ponudbi ali celo ponudbo sprejel, je brez učinka, ker ni bil pravočasen. Naslovnik mora izjavo o umiku prejeti sočasno s ponudbo ali pred njo, kar pa je glede na pravila ZKZ o objavi praktično nemogoče.

Sprejem ponudbe

OZ v 28. členu določa, da je ponudba sprejeta, ko ponudnik prejme izjavo naslovnika, da sprejema ponudbo. Po določbi 21. člena ZKZ mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti. Sporno se postavlja vprašanje ali mora biti izjava o sprejemu ponudbe obvezno opremljena s povratnico, kot to določa ZKZ. Namen zakona je verjetno v tem, da ponudnik zagotovo prejme izjavo o sprejemu ponudbe in je dovolj, da se pisna izjava o sprejemu ponudbe pošlje priporočeno. Povratnica predstavlja zgolj raven transportnosti pošiljke in zagotavlja varstvo sprejemnika ponudbe in sicer dokaz, da je ponudnik izjavo o sprejemu resnično prejel. Vročitev pa se vedno lahko dokazuje tudi na druge načine, kot je na primer poizvedovanje pri pošti.

Uveljavljanje sprejema ponudbe

V kolikor prodajalec pogodbe z akceptantom ne želi skleniti, krši pričakovano pravico slednjega do sklenitve pogodbe. Pravno varstvo lahko akceptant uveljavlja v sodnem postopku s tožbo na sklenitev prodajne pogodbe. Situacija ni problematična, v kolikor ponudbo sprejme le ena oseba. Za primer, ko pa je akceptantov več ZKZ

v 23. členu določa vrstni red predkupnih upravičencev. Kadar gre za konkurenco predkupnih upravičencev različnih prednostnih redov, bo imel prednost tisti, čigar vrstni red je v smislu 23. člena ZKZ višji, in le ta bo tudi legitimiran za vložitev tožbe, v kolikor prodajalec z njim ne bo želel skleniti pogodbe. Situacije, ko gre za konkurenco predkupnih upravičencev istega prednostnega reda, pa ureja drugi odstavek 23. člen ZKZ. V kolikor gre za konkurenco predkupnih upravičencev istega vrstnega reda, ima prodajalec možnost izbire šele, ko nobeden izmed akceptantov istega prednostnega reda ne izpolnjuje zakonsko predvidenih kriterijev. Prav tako ni dopustno in pravno upoštevano stališče, da bi prodajalec moral skleniti pogodbo s kupcem, ki ga je navedel v ponudbi. V praksi prodajalci velikokrat na ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča napišejo, da je kupec znan ali pa celo napišejo njegovo ime. Ta navedba ni pravno upoštevana. Namen ZKZ je, da omejuje lastnikovo razpolagalno pravico na kmetijskem zemljišču in izključuje možnost, da bi lastnik kupca sam izbral. Kljub taki navedbi v ponudbi bo kupec, ki bo imel boljšo predkupno upravičenje, lahko sklenil pogodbo s prodajalcem. Ne moreta prodajalec in kupec na takšen način, z navedbo v ponudbi da je kupec znan, izigrati druge predkupne upravičence.

Sklep

Prepričanje, da sprejem ponudbe o prodaji kmetijskega zemljišča ne veže, je zmotno. To je že večkrat odločilo tudi sodišče. Ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije je potrebno presojati po pravilih OZ. ZKZ določa obliko in vsebino ponudbe ter izjavo o njenem sprejemu. Za vsa ostala vprašanja glede ponudbe pa je potrebno upoštevati splošna pravila OZ, ki urejajo ponudbo.

Problem sedanje ureditve vidim predvsem v tem, da je zelo toga. Onemogoča se nakup manjših površin kmetijskih zemljišč ali gozdov, ki zaokrožujejo določeno večje zemljišče. V praksi tako ostajajo lastniško neurejena razmerja, hkrati pa prodajalce in kupce silijo k izigravanju in obidu zakona.
Osnutek Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ-C) te težave ne odpravlja. Zgolj v razmislek bi bila mogoče boljša rešitev, da bi postopek spremenili na način, kjer bi se promet kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij sprostil, predpisali pa bi se strogi pogoji spremembe njene namembnosti. Ničesar dobrega ne naredimo za kmetijsko zemljišče, če zaviramo njegovo prodajo, namembnost pa lahko spremenimo čez noč.

Gregor Verbajs, univ. dipl. prav.


Viewing all articles
Browse latest Browse all 3

Latest Images

Trending Articles


Starševski čvek • Re: 40letne nosečnice


Zmerna ateromatoza abdominalne aorte


Re: Cista pinealne žleze


Portret Miša Komar Žiberna


mirena in kopanje


Potujoča trgovina tovornjak RENAULT Master T35 Foodtruck Autosklep


Izkopalnik krompirja AGROMET


Jogurtovo pecivo z rabarbaro


Ohrovtov čips


Sushi solata z rakci